O mercado imobiliário bateu recordes em 2024. Isso em um momento de aumento das taxas de juros. Para 2025, a previsão é um pouco diferente. A demanda continua, mas os efeitos da alta dos juros chegarão com mais força esse ano, e vão afetar principalmente quem deseja adquirir um imóvel de médio padrão – que não se enquadra no Minha Casa Minha Vida, mas não é um imóvel de luxo. É o público que em geral busca um financiamento imobiliário e já tem visto o crédito ficar mais escasso.
Entenda
Mercado imobiliário bateu recorde em 2024. O crédito imobiliário totalizou R$ 312 bilhões no país no ano passado. É o maior montante da série histórica, superando o ano de 2021, quando foram concedidos R$ 255 bilhões em crédito imobiliário. Os dados são da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Os segmentos de baixa renda e luxo foram os principais motores desse crescimento. O mercado foi puxado pelo Minha Casa Minha Vida, que teve crescimento de 60% em São Paulo. “As extremidades são o porto seguro do mercado. Temos dois ciclos: de um lado os programas sociais e do outro o mercado de luxo que necessita menos de crédito”, diz Coriolano Lacerda, gerente de pesquisa da OLX.
Cenário econômico favoreceu as vendas, mesmo com os juros altos. O desempenho do mercado de trabalho, com desemprego na mínima histórica e crescimento da renda, ajudou o mercado de imóveis, diz Ana Castelo, coordenadora de projetos de construção do FGV Ibre. “Tudo isso contribuiu para esse desempenho favorável. As condições começaram a ficar mais adversas mais para o final do ano”, diz.
O que esperar em 2025?
Perspectiva para 2025 é de desaceleração, em especial para classe média. “Esse mercado de média e alta renda vai sofrer ante o cenário anterior. Não tem projeção de recessão, mas de desaceleração. Isso torna as perspectivas mais incertas e é possível que as pessoas adiem a decisão de comprar um imóvel”, diz Castelo.
Ainda assim, a demanda continua, e é influenciada por mudança de prioridades pós-pandemia. Segundo Lacerda, da OLX, as vendas no segmento de médio padrão têm sido influenciadas pela busca por mais espaço após a pandemia.
Os habitantes das metrópoles tinham uma mentalidade de que não precisam de um imóvel grande, de que tudo bem morar de aluguel. Com a pandemia, essa mentalidade mudou. Isso se reflete na procura por imóveis mesmo em cenário de juros mais altos.Coriolano Lacerda, gerente de pesquisa da OLX
Imóvel é objeto de desejo e decisão não é apenas racional. Outro ponto é que as decisões relacionadas à compra de um imóvel têm um forte componente emocional, diz Carla Beni economista e professora da FGV.
Grande parte das pessoas tem um sonho, um desejo, de ter um imóvel. Ela vai pensar no valor da parcela que ela vai pagar, na vida prática. Isso explica por que, num cenário de alta de juros, continuamos a ver uma alta demanda no mercado de imóveis.Carla Beni, economista e conselheira do Corecon-SP (Conselho Regional de Economia de São Paulo)
Maior restrição de crédito
Comprador pode ter que se adaptar, mas ainda conseguirá crédito. Ainda que a demanda continue existindo, o comprador pode ter que se adaptar às condições de crédito. “Em um ambiente mais desafiador, o banco fica mais exigente. Então, a família que estava no limite do crédito pode ter uma dificuldade maior, pode ser que consiga menos crédito. E aí, ou se adapta, compra um imóvel menor, ou pode esperar um pouco”, diz Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.
Ainda que mais altas, taxas do financiamento imobiliário são mais resistentes à Selic. As taxas de juros do financiamento imobiliário estão na casa dos 11%, segundo o Secovi. Portanto, abaixo da Selic, que hoje está em 13,25%. A previsão é que elas possam chegar a 12% em 2025, o que não se distancia do histórico das taxas do setor.
A taxa de juros histórica do setor sempre foi entre 10% e 12%. Isso não atrapalha o comprador, pois hoje ele tem direito à portabilidade. Se os juros caírem, ele muda a taxa em minutos pelo celular. Isso ajuda a explicar por que o mercado está performando bem.Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP
Com alta dos juros parte da população não acessa nem o Minha Casa Minha Vida, nem consegue financiamento. Há uma parcela da população que tem renda superior à do programa social, mas que não chega ao SFH (Sistema Financeiro de Habitação, que inclui o financiamento imobiliário tradicional), pois a parcela do financiamento ultrapassa o limite de 30% da renda, diz Lacerda, da OLX. “Quando os juros estavam mais baixos, esse gap não existia. Mas hoje parte das famílias que eram elegíveis ao SFH não são mais”, afirma.
Consórcio sem sido buscado por quem quer fugir dos juros. Em 2024, o consórcio de imóveis cresceu 27%. Diferente do financiamento, a modalidade não cobra juros, mas sim uma taxa de administração do consórcio. “No cenário atual, de juros mais elevados, há uma restrição maior do crédito. As pessoas então buscam a alternativa do consórcio, que deve continuar crescendo”, diz Guilherme Carrasco, vice-presidente executivo da administradora de consórcios Ademicon.
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